CONHEÇA O IPTU

Fator de obsolescência que também aparece na legislação municipal como coeficiente de depreciação do valor dos prédios pela idade.

O fator de obsolescência é o desconto que mais reduz o valor de nosso imposto, contudo, é desconhecido pela maioria das pessoas.  Esse fator também é pode gerar um grande aumento no valor do IPTU no caso de uma reforma, então é muito importante conhecer bem este fator.

Neste tópico vou falar do desconto e no tópico seguinte como o fator de obsolescência pode provocar surpresas no caso de uma reforma.

Ao analisar nosso IPTU precisamos sempre olhar o campo ACC - Ano de construção corrigido (corrigido porque ele pode ser alterado no caso de reformas). Todos os anos o IPTU recebe um desconto por antiguidade, então, quanto mais antigo o ano de construção, maior o desconto recebido. 

O fator de obsolescência só recai sobre a área construída e aparece na notificação de lançamento (capa do IPTU) como uma porcentagem que vai de 1,00 até 0,20. Sendo 1 quando o ano de construção é igual ao ano atual e representa 100% do valor da área construída e 0,20, o maior desconto aplicável, que significa que o proprietário paga apenas 20% do valor da área construída. 

Na tabela IV da Lei municipal 10.235 de 16 de dezembro de 1986 você pode conferir todos os índices de depreciação de acordo com a idade do imóvel.

https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/lei-10235-de-16-de-dezembro-de-1986

🎥 Vídeo passo a passo com explicação e exemplos: https://youtu.be/4nfl3lLN7dw 

Existem diversos mitos em torno do IPTU, e a maioria deles envolve promessas de descontos e isenções que não existem. É difícil saber exatamente como essas falsas informações começam, mas é nítido que elas se espalham pela falta de orientação adequada e pelo compartilhamento sem a devida checagem das fontes.

Esses mitos ganham tanta força que, no atendimento presencial, é comum recebermos cidadãos que insistem em dizer que nossas orientações estão erradas. Ou seja: a pessoa procura o órgão público oficial, mas prefere confiar no que ouviu de terceiros.

A melhor forma de combater a desinformação e derrubar esses mitos é sempre consultar uma fonte confiável antes de repassar qualquer informação.

Confira abaixo os mitos mais comuns sobre o IPTU na cidade de São Paulo:

1. Imóvel pequeno (com menos de 80 m² de área construída) é isento de IPTU?

Mito! Este é um dos enganos mais frequentes no atendimento ao público.

A realidade: A Prefeitura de São Paulo não concede isenção de IPTU com base na área do imóvel. O benefício mais comum na cidade é a isenção ou desconto determinado pelo Valor Venal do imóvel.

O que gera essa confusão é que imóveis menores costumam ter um valor venal mais baixo e, por isso, acabam ficando isentos. Contudo, mesmo um imóvel pequeno pode não ter direito ao benefício se a construção for recente ou se o proprietário possuir outros imóveis na cidade. Por isso, é sempre necessária uma avaliação técnica do cadastro para entender o enquadramento.

Saiba mais sobre como esse benefício e seus requisitos acessando a Página de Isenções.

2. Idosos não pagam IPTU?

Mito! Não existe isenção de IPTU concedida exclusivamente em razão da idade do proprietário.

A realidade: O que a legislação prevê é a isenção ou desconto para aposentados, pensionistas ou beneficiários de renda mensal vitalícia do INSS/Previdência (LOAS ou BPC).

Atenção: esse benefício não é automático! Muitas pessoas deixam de pagar o imposto achando que estão isentas por conta da idade ou por estarem aposentadas. Se você recebeu o carnê com valor a pagar, ele deve ser quitado. A isenção para aposentados precisa ser solicitada por meio de um sistema próprio e só passa a valer após análise técnica e deferimento.

Saiba mais sobre esse benefício e seus requisitos acessando a nossa Página de Isenções.

3. Existe isenção de IPTU por motivo de doença grave ou tratamento de saúde?

Mito! Atualmente, a cidade de São Paulo não possui legislação que conceda isenção de IPTU para portadores de doenças graves ou em tratamento de saúde.

A realidade: Esse mito costuma surgir por dois motivos:

1. A existência de isenção de Imposto de Renda para pessoas nessa condição.

2. O fato de outras prefeituras pelo país possuírem essa lei. Ao pesquisar no Google, muitos encontram notícias sobre isenção de IPTU para pacientes com câncer, por exemplo, sem notar que a regra pertence a outro município.

4. "Não recebi o carnê do IPTU pelo correio, então não preciso pagar"?

Mito! Esse é um erro grave que costuma gerar acúmulo de dívidas, juros e inclusão na Dívida Ativa.

A realidade: O IPTU é enviado pelos Correios, mas falhas na entrega podem acontecer. Ao perceber que os vizinhos receberam a correspondência e você não, jamais presuma que ficou isento.

O imposto continua sendo devido. Nesses casos, o proprietário deve emitir a 2ª via das parcelas e da Notificação de Lançamento diretamente no site da Prefeitura ou agendar um atendimento presencial para regularizar a situação.

Veja como emitir a segunda via da notificação de lançamento e consultar os boletos na página principal sobre IPTU - Itens 3 e 4.

5. Casa antiga não paga IPTU?

Mito! Não existe isenção total por conta da idade da edificação.

A realidade: O que existe em São Paulo é o Fator de Obsolescência, que é um desconto concedido sobre o cálculo da área construída baseado no ano da construção — quanto mais antigo o imóvel, maior o desconto.

No entanto, vale destacar duas regras importantes:

• O desconto se aplica apenas à área construída (não reduz o valor referente ao terreno).

• O desconto máximo para edificações antigas é limitado a 80%. Portanto, o imóvel nunca fica totalmente isento por esse motivo.

Veja mais detalhes sobre como funciona o Fator de Obsolescência no item 2 desta mesma página.

6. Quando o imóvel está alugado quem paga o IPTU é o inquilino?

Mito! Este é um perigo enorme para quem aluga imóveis.

A realidade: Perante a Prefeitura, mesmo que o contrato de locação diga que o inquilino é o responsável pelo pagamento, se ele deixar de pagar, quem será cobrado judicialmente e terá o nome inscrito na Dívida Ativa é o proprietário. A Prefeitura não cobra do inquilino; a relação do contrato de aluguel é de responsabilidade privada entre locador e locatário, o proprietário poderá acionar o inquilino na justiça e cobrar a execução do contrato, contudo, a prefeitura cobra do proprietário. 

7. Comprei o imóvel agora, então os débitos de IPTU dos anos anteriores são de responsabilidade do antigo dono?

Mito! Este é um dos enganos mais perigosos no mercado imobiliário e pode gerar uma grande dor de cabeça para o comprador.

A realidade: Como o IPTU é um imposto vinculado diretamente ao imóvel, a dívida segue o imóvel, e não a pessoa que a gerou.

Isso significa que, se você comprar um imóvel com débitos pendentes de anos anteriores, a Prefeitura passará a cobrar você, o atual proprietário. Caso os débitos não sejam pagos, o imóvel pode inclusive ir a leilão para quitar a dívida, independentemente de quem era o dono na época em que o imposto deixou de ser pago.

Essa questão não acontece somente com a prefeitura de São Paulo, trata-se de legislação federal, especificamente o Código Tributário Nacional, que define essa regra em seu artigo 130. 

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. 

Dica importante: Antes de fechar qualquer negócio ou assinar a escritura, sempre exija a Certidão Negativa de Débitos do IPTU para confirmar se o imóvel está quitado e livre de pendências com a Prefeitura.

Inclusive para compra de imóvel na planta! Entenda isso na página geral sobre IPTU - Item 8.

8. Meu imóvel não pode ser penhorado ou levado a leilão por dívida de IPTU porque é minha única propriedade.

Mito! Este é um dos enganos jurídicos mais perigosos e que pega muitos proprietários de surpresa durante um processo de cobrança judicial.

A realidade: É verdade que a legislação brasileira protege a única moradia do cidadão (o chamado Bem de Família), impedindo que ela seja penhorada para pagar a maioria das dívidas comuns, como empréstimos bancários ou faturas de cartão de crédito.

A dívida de IPTU é uma exceção expressa à lei.

Como o IPTU é um imposto cobrado em razão da própria existência do imóvel (obrigação propter rem), a Justiça permite sim a penhora e até o leilão do único imóvel da família para quitar os débitos fiscais com o município.

O que diz a lei:

Essa exceção está prevista no artigo 3º, inciso IV, da Lei Federal nº 8.009/1990. O texto legal deixa claro que a proteção do bem de família não se aplica quando o processo é movido "para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".